Grundstück nur ideelle Teilung - Teilungsversteigerung?
Bei der Suche nach einer Wohnimmobilie bin ich auf Angebot gestoßen, was etwa nur zu einem 1/3 des eigentlichen Preisniveaus in Hessen angeboten wird. Hintergrund es ist, dass es sich um eine Immobilie mit einer ideellen Teilung handelt.
Details: Es ist Grundstück mit einem Haus, das in zwei Wohnungen mit separaten Eingängen und separater Medienversorgung aufgeteilt ist. Im Grundbuch sind beide Eigentümer zu je 1/2 Anteilen für das Flurstück eingetragen. Keine weiteren Bemerkungen oder Regelungen.
Die bisherigen Eigentümer haben die Nutzung des Grundstücks mit einer separaten, bilateralen Nebenvereinbarung untereinander geregelt. Einer der beiden Eigentümer möchte jetzt verkaufen, so dass 50% der Immobilie angeboten werden. Die eine Wohnung und die bilateral bisher vereinbarten Grundstücksflächen zur Nutzung.
Meine Fragen an Sie als Experte:
- ist es korrekt, dass - wenn ich die 1/2 Grundstück erwerbe - jeder der Eigentümer dann jederzeit eine sog. Teilungsversteigerung auslösen könnte und die andere Hälfte nichts dagegen tun kann? Das würde bedeuten, das ich immer diese Risiko habe und wenn ich in meinen Teil viel Geld investiere, dieses dann mit in den Wert der gesamten Versteigerung einfließt, da das Grundstück ja beiden Teilen formal gemeinsam gehört. Ist das korrekt?
- Kann ich das Risiko im Rahmen des Kaufes vorab reduzieren? Wenn ja wie? Zum Bsp. vielleicht durch ein Vorkaufsrecht? Wobei ich ja dann den Kaufpreis den ich zu zahlen habe, zuvor über Sanierungen, in die ich investiert habe, selbst in die Höhe getrieben hätte...
- Kann ich für die von mir genutzte Wohnung einen Mietvertrag mit einem Mieter abschließen... oder muss der Miteigentümer zustimmen. Auch dann wäre eine Teilversteigerung vielleicht schwieriger.
Vielen DANK für die Mühe!
3 Antworten
ist es korrekt, dass - wenn ich die 1/2 Grundstück erwerbe - jeder der Eigentümer dann jederzeit eine sog. Teilungsversteigerung auslösen könnte und die andere Hälfte nichts dagegen tun kann? Das würde bedeuten, das ich immer diese Risiko habe und wenn ich in meinen Teil viel Geld investiere, dieses dann mit in den Wert der gesamten Versteigerung einfließt, da das Grundstück ja beiden Teilen formal gemeinsam gehört. Ist das korrekt?
Im Grundsatz ist das richtig. Der Erlös wird dann für beide Eigentümer hinterlegt und sie müssen sich über die Verteilung einigen. Hier könnte man einwenden, dass man mehr Investitionen getätigt und deswegen auch mehr vom Erlös zu erhalten hat. Da ist Streit aber vorprogrammiert. Außerdem kann es sein, dass ein Aufhebungsausschluss im Grundbuch eingetragen ist. Dann ist eine Teilungsversteigerung erst einmal nicht möglich. Dasselbe gilt hinsichtlich der vereinbarten Nutzung der Wohnungen. Ist die Vereinbarung nicht eingetragen, wirkt sie nicht gegen einen Erwerber (§ 1010 BGB).
Kann ich das Risiko im Rahmen des Kaufes vorab reduzieren? Wenn ja wie? Zum Bsp. vielleicht durch ein Vorkaufsrecht? Wobei ich ja dann den Kaufpreis den ich zu zahlen habe, zuvor über Sanierungen, in die ich investiert habe, selbst in die Höhe getrieben hätte...
Ein Vorkaufsrecht schützt nicht gegen eine Teilungsversteigerung. Natürlich gibt es Wege eine Teilungsversteigerung unmöglich bzw. unattraktiv zu machen, aber das geht mir dann doch zu sehr in Richtung einer konkreten Rechtsberatung. Hier ggf. an einen guten Rechtsanwalt wenden, der etwas davon versteht (gibt es leider nicht viele, da Nischenrechtsgebiet).
Kann ich für die von mir genutzte Wohnung einen Mietvertrag mit einem Mieter abschließen... oder muss der Miteigentümer zustimmen. Auch dann wäre eine Teilversteigerung vielleicht schwieriger.
Ja, das ist möglich. Hier stellt sich aber wieder die Frage, ob die Benutzungsvereinbarung (wer welche Wohnung nutzt) im Grundbuch eingetragen ist. Wenn nicht, wirkt sie nicht für und gegen einen Erwerber und er kann den alleinigen unmittelbaren Besitz, den er aus dem Mietvertrag schuldet, nicht einräumen (rein schuldrechtliche Vereinbarung, die nicht durch Eintragung verdinglicht wurde).
Am besten wäre es hier also, könnte man sich mit dem Miteigentümer irgendwie einigen und das Haus vielleicht sogar in WEG aufteilen. Auch für zukünftige Eigentümer.
Vielen Dank für die umfangreiche Antwort.....nicht selbstverständlich am Sonntag Abend. VIELE GRÜSSE
Die Vereinbarung, auch wenn sie notariell beurkundet wurde, wirkt nur schuldrechtlich zwischen den Parteien. Ein Rechtsnachfolger im Eigentum, z. B. Käufer, tritt hier nicht automatisch ein und ist an die Vereinbarung nicht gebunden (Ausnahme: Die Erben des ursprünglichen Vertragspartners). Damit die Vereinbarung „auf ewig“ wirkt, muss sie nach § 1010 BGB in das Grundbuch eingetragen werden.
Guten Tag, ich habe noch eine Nachfrage zur o.g. Frage , insb. zur Reduzierung des Risikos einer späteren Teilungsversteigerung (noch vor dem Grundstückskauf). Es geht in der Situation darum, dass wenn einem nur 1/2 des Grundstückes gehört und einem anderen (fremden) Eigentümer die andere Hälfte (also nur ideelle Teilung) dieser theoretisch eine Teilungsversteigerung einleiten kann und man seinen ursp. Kaufpreis dann vielleicht nicht mehr bekommt. Ist es daher sinnvoll, vorab im Grundbuch eine Grundschuld einzutragen um die Hürde der Teilungsversteigerung höher zu setzen, da ja dann vom neuen Eigentümer die Grundschuld mit übernommen werden muss. Also bringt es etwas eine private Grundschuld eines nahen Verwandten ohne Bank einzutragen, so dass man - bei einem Versteigerungserlös unter Richtwert - am Ende wenigsten den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie noch bekommt?
Finger weg solange es nicht korrekt geteilt ist. Warum ist wohl der Preis so niedrig. So etwas macht nur Ärger
eine Doppelhaushälfte? das wird vermessen und geteilt. Du kaufst 1 Grundstück mit nem halben Haus.
Hallo, danke für die schnelle Antwort. Das Haus wurde vor vielen Jahren gebaut und die Eigentümer wohnen seit vielen Jahrzehnten dort in dieser Konstellation. Beide im Grundbuch je 1/2 obwohl komplett fremde Leute. Es ist kein klassisches Doppelhaus nebeneinander , sondern ein Haus mit zwei Wohnungen übereinander (eine Hausnummer). Es wurde vor hundert Jahren als Bauernhaus gebaut und war damals wohl ursprünglich nur eine Wohneinheit. Es gibt nach meiner Info bisher keine separaten Einmessungen. Jedenfalls ist im Grundbuch nur ein Eintrag mit zwei Eigentümern zu je 1/2 und dann gibt es eben die bilateralen "Zettel" die die Eigentümer miteinander geschrieben haben und somit die Gartenteilung und "wer macht was" bei Schnee und Laub geregelt haben. Schwierige historisch gewachsene Konstellation, daher wohl auch der recht günstige Preis.
Hallo, vielen Dank für die Antwort. Nein, es lebt kein Verwandschaft im Haus. Wir würden es von einer fremden Person kaufen. Der Eigentümer ist der Hälfte der ideelen Teilung ist verstorben, wir kaufen es vom Erben.
Guten Abend, ich habe noch eine Nachfrage eingereicht, vielleicht können Sie mir kurz helfen (BGB §).
"Hallo, ich habe noch eine Frage zum Thema ideelle Teilung von Grundstücken. Im Grundbuch sind zwei Eigentümern mit jeweils 1/2 des Grundstücks eingetragen. Dabei ist die Flächenaufteilung nicht spezifiziert.
Die konkrete Aufteilung des Gartens wurde dann bilaterial vor über 30 Jahren handschriftlich zwischen den beiden Eigentümern definiert und von einem Notar gegengezeichnet.
Jetzt meine Frage: wenn einer der Eigentümer nunmehr verstorben ist, und die Erben den 1/2 Teil im Grundbuch verkaufen, ging dann nach dem Tod auch die separate Vereinbarung der Flächen auf die Erben und später dann auf den Käufer über? Also muss ich die bestehend Aufteilung übernehmen, oder ist sie nicht mehr relevant und ich muss neu mit dem zweiten Eigentümer die Gartenaufteilung verhandeln?
DANKE für die Hilfe!"