Was muss man jemandem (bzw. Dritten) zahlen, der an dem geerbten Haus ein lebenslanges Wohnrecht hat?
Meine Frage betrifft den Sachverhalt, dass ein Bekannter von mir ein ihm zur Hälfte vererbtes Haus, hinsichtlich dessen die Freundin (zweite Eigentümerin, schon vor der Erbschaft) des Erblassers ein lebenslanges Wohnrecht hat.
Diese Person hält er aus verschiedenen nachvollziehbaren Gründen für eine Art "Erbschleicherin" und möchte daher vermeiden, für deren Lebensunterhalt im weitesten Sinne (Kosten Müllabfuhr, Strom, Gas, Wasser, erforderliche laufende Kleinstreparaturen an Küche, Bad, Heizung, aber auch zB die Grundsteuer und sonstige Kosten des Eigentümers) aufkommen zu müssen. Er selbst will dort nicht wohnen.
Gibt es eine Möglichkeit, diese Kosten selbst zu vermeiden bzw. die andere Person zahlen zu lassen? Oder kann man das Haus theoretisch zum Teil - trotz des Wohnrechts - einfach an einen beliebigen Dritten vermieten?
PS: Das Haus ist sehr offen gebaut, sodass es - wenn dort eine andere nicht verpartnerte Person bereits wohnt - praktisch unbewohnbar und unvermietbar für Dritte ist (falls das eine Rolle spielt).
3 Antworten
Es besteht also eine Eigentümergemeinschaft zu je 50% und damit werden die Betriebskosten zu je 50% im Außenverhältnis bezahlt werden müssen. Nun wäre noch zu klären, ob das Wohnungsrecht sich auf das ganze Haus erstreckt und wie die Bezahlung der Betriebskosten beim Übertragen des Wohnungsrechtes durch den Notar beurkundet wurde und ob mit dem Wohnungsrecht auch der Nießbrauch der Freundin zugesprochen wurde.
Was die Abrechnung der Betriebskosten betrifft, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine analoge Anwendung über die Abrechnung der Betriebskosten im Wohnraummietverhältnis auch im Fall des lebenslangen Wohnrechts stattfindet. Was die Ausgestaltung des Wohnrechts in schuldrechtlicher Vereinbarung betrifft, müsste sich aus der Bestellungsurkunde des Wohnungsrechtes ergeben.
Soweit das Wohnungsrecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit tatsächlich grundbücherlich abgesichert ist, kann das ja nur den Teil betreffen, der der Berechtigten nicht gehört, denn das Wohnungsrecht gestattet ja nur die Nutzung unter Ausschluss der Eigentümerin, die sie ja selbst ist.
Deinen ererbten Anteil kannst Du zwar, wie Seeheldin bereits schrieb, zwar verkaufen, aber vermieten kannst Du ihn nicht, denn es ist ja nicht so, dass Dir ein bestimmt definierter Anteil von 50 % gehört (also z.B. die rechte oder die linke Hälfte oder das Erdgeschoss oder der erste Stock) sondern es gehören Dir eben 50 % von allem.
Nach § 1093 Abs. 2 BGB darf die Berechtigte, ihre Familie (Angehörigen) in die Wohnung mit aufzunehmen, ferner darf er die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen (z.B. Waschküche) mitbenutzen.
Ich kenne (zumindest kein unbefristetes) Wohnungsrecht, bei dem der Grundgedanke neben der freien Wohnungsnutzung auch die Übernahme sämtlicher Betriebskosten durch den Verpflichteten war. Soweit in der Verpflichtung die vom Notar beurkundet wurde, keine Regelung steht solltest Du Dir wohl oder übel (muss ja nicht übel sein), Auskunft über die Rechtslage bei einem Anwalt für Mietrecht suchen. Andererseits glaube ich, dass die Übernahme der hälftigen Grundsteuer (leider) sicher nicht dein Hauptproblem in dieser Sache ist.
Das muss er nicht.
Wenn ich Dich richtig verstanden habe, ist die Frau Miteigentümerin? Damit wäre das Wohnrecht irrelevant, ihr gehört ja das Haus zu 50 %.
Er muss 50 % der sogenannten nicht-umlagefähigen Kosten zahlen. Das betrifft vor allem Reparaturen und Hausverwaltung.
Alles andere ist Sache desjenigen, der dort wohnt.
Er kann seinen Eigentumsanteil verkaufen. Oder er kann ihr anbieten, ihren Anteil zu kaufen.
Mit dem Vermieten wird es schwierig, wenn keine räumliche Trennung möglich ist. Denn vermieten kann er nicht das ganze Haus, sondern nur seinen Anteil daran.
Danke! Wie verhält es sich, wenn die besagte Freundin noch einen nicht mit dem Erblasser in Beziehung stehenden Sohn oder Bekannten hat, den sie in dem Haus dauerhaft wohnen lassen will und der nicht in das Wohnrecht miteinbezogen wurde? Kann man das unterbinden bzw. Geld dafür verlangen?
Das ist leider nicht ganz so einfach. Verwandte oder Lebensgefährt:innen dürfen mitwohnen. Auch ein Vermieter dürfte sich da nur unter besonderen Umständen weigern.
Da alle laufenden Kosten zu ihren Lasten gehen, ist das unerheblich.
Okay, danke! Wenn ich das richtig verstehe gibt es also keine Möglichkeit, die Grundsteuer auf den anderen abzuwälzen, sofern das nicht vereinbart wurde? Oder gibt es Möglichkeiten, den anderen dazu zu zwingen?