Vorvertrag für Hauskauf?
Hallo zusammen,
ich stehe vor einer Herausforderung beim Kauf eines Hauses und hoffe, jemand kann mir weiterhelfen. Wir haben uns in ein Haus verliebt und stehen kurz vor dem Kauf. Leider gibt es einige Verzögerungen, da wir aufgrund eines Schicksalsschlags in Kürze für einige Tage nach England reisen werden. Zudem steht unsere Finanzierungszusage noch aus und wird erst in drei Wochen vorliegen.
Die Verkäuferin möchte für ihre neue Wohnung einen Mietvertrag unterschreiben und benötigt hierfür eine vernünftige Bestätigung. Ein Kaufvertrag ist momentan nicht möglich, da wir die Finanzierungszusage noch nicht haben. Sie bräuchte jedoch innerhalb der nächsten zwei Wochen eine Bestätigung, um ihren Mietvertrag zu unterzeichnen.
Ich habe darüber nachgedacht, einen Vorvertrag abzuschließen, der unsere ernsthafte Kaufabsicht verbindlich bestätigen würde. Damit könnte die Verkäuferin ihren Mietvertrag unterzeichnen, während wir unsere letzten Formalitäten klären könnten.
Meine Frage ist nun: Ist ein Vorvertrag in diesem Fall wirklich verbindlich und ausreichend, um der Verkäuferin die notwendige Sicherheit zu geben? Wie würde eine solche Vereinbarung genau aussehen, und gibt es besondere Punkte, auf die wir achten sollten?
Für Tipps und Erfahrungen wäre ich sehr dankbar
Was könnte man stattdessen machen? Was die Verkäuferin eine Sicherheit gibt?
7 Antworten
Ein Vorvertrag kann dich/euch nur rechtlich verbindend zu einem Kauf verpflichten, wenn er notariell beurkundet ist, siehe § 311b Abs. 1 BGB* (notarielle Beglaubigug reicht NICHT aus).
* https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
Jeder Vertrag, der zur Übertragung von Grundstücken (man verkauft nicht das Haus, sondern das Grundstück und das Haus "geht mit über") verpflichtet, muss notariell beurkundet werden.
Ein Vorvertrag kann also nicht einfach so geschlossen werden. Und der Notar arbeitet natürlich nicht umsonst...
Allerdings gibt es auch sog. Absichtserklärungen. Hier wird zugesichert, dass die Absicht besteht, die Immobilie zu kaufen. Dadurch wird zwar keine Verpflichtung zum Kauf begründet. Trotzdem zeigt eine schriftliche Absichtserklärung der Verkäuferin, dass man das Ganze ernst meint.
VG und viel Erfolg!
Einen Vorvertrag kannst Du mit der Verkäuferin abschließen. Das Problem ist, dass die Verkäuferin nichts davon hat, wenn ihr die "ernsthafte Kaufabsicht verbindlich" vereinbart. Es bleibt eben dann immer noch nur eine Kaufabsicht und eine Absicht kann man nicht verbindlich bestätigen.
Der Vorvertrag zwingt weder Sie noch Dich das Haus zu verkaufen bzw. zu kaufen.
Was macht ihr denn, wenn entgegen Eurer Erwartung die Finanzierung nicht klappt oder sonst ein Ereignis eintritt, das Euch den Kauf unmöglich macht?
Wenn überhaupt eine Sicherheit eingebaut werden kann, dann insoweit als sich der Vertragspartner, der dann nicht kauft oder verkauft zu einer richtig empfindlichen Schadensersatzforderung verpflichtet.
Zudem steht unsere Finanzierungszusage noch aus und wird erst in drei Wochen vorliegen.
ehrlich gesagt würde ich ohne eine Finanzierungzusage auch einen Vorvertrag als Verkäufer zustimmen. Denn wenn der Deal platzt dann ist man an dem Vertrag trotzdem gebunden.
Die Verkäuferin möchte für ihre neue Wohnung einen Mietvertrag unterschreiben und benötigt hierfür eine vernünftige Bestätigung.
für eine Mietwohnung reicht der Gehaltsnachweis. Ob du ein eigenes Haus noch hast interessiert einen Vermieter nicht, solange er nicht im Grundbuch steht.
Sie bräuchte jedoch innerhalb der nächsten zwei Wochen eine Bestätigung, um ihren Mietvertrag zu unterzeichnen.
wenn sie die Wohnung will dann muss sie auch den Mietvertrag unterschreiben ohne dass ihr Haus verkauft worden ist. Wir sind auch umgezogen und haben nachher noch einige Monate weiter die BK von der alten Wohnung bezahlt, da wir dank Kreditratenerhöhung + erschwerter Kreditvergabe Richtlinien schwerer einen Käufer gefunden haben als geplant.
Ich habe darüber nachgedacht, einen Vorvertrag abzuschließen, der unsere ernsthafte Kaufabsicht verbindlich bestätigen würd
und was ist wenn die Finanzierung platzt? dann kommt ihr weiterhin schwer aus dem Vertrag raus. Denn entweder ist sie so formuliert dass ihr das Haus fix kauft - oder der Vertrag ist das Papier nicht wert auf dem er stteht. denn eine KaufABSICHT ist keine Verpflichtung das Haus zu kaufen. Absichten können sich halt auch ändern...
Was die Verkäuferin eine Sicherheit gibt?
Finanzierungszusage von der Bank...
"Bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages können beide Vertragspartner vom Kaufvertragsabschluss Abstand nehmen. Aufwendungen, die in Vorbereitung des Immobilienverkaufs anfallen und die Käufer oder Verkäufer in Erwartung des Vertragsschlusses machen, erfolgen deshalb grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn ein Vertragspartner schwerwiegenden Treuepflichtverletzungen an den Tag legt, hat die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten rechtliche Konsequenzen. Eine Treuepflichtverletzung kann es z.B. sein, wenn eine Partei in Kaufverhandlungen eintritt, aber nie die Absicht hatte, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Dadurch kann die andere Partei benachteiligt sein, etwa dann, wenn sie im Vertrauen auf die vorhandene Verkaufs- oder Ankaufsabsichten Reise- oder Sachverständigenkosten eingeht oder z.B. auch anderweitige Vertragsabschlussmöglichkeiten unterlässt. In einem solchen Fall kann ein Anspruch auf Schadensersatz entstehen."
https://www.immoverkauf24.de/baufinanzierung/immobilienkauf/hauskauf/vorvertrag-hauskauf/
Ich verstehe die Motivation der Verkäuferin nicht. Warum ist sie auf den Kaufpreis angewiesen um einen Mietvertrag zu unterschreiben?.
Ihr Entschluss zum Verkauf der Immobilie scheint ja fest, und wenn die Immobilie jetzt vier Monate Leerstand hätte, davon geht die Welt auch nicht unter.
Meiner Meinung nach will sie hier Druck aufbauen - bei Verkäufern, die Druck machen, klingeln bei mir die Alarmglocken. Wo ist der Haken?
Du kannst aktuell keine verbindlichen Erklärungen abgeben solange deine Finanzierungszusage nicht verbindlich ist. Du kannst ihr keine Sicherheit geben, dass das Geld fließen wird. Von daher würde ich vor einem Kaufvertrag dringend abraten.
Entweder sie ist bereit auf dich zu warten oder sie sucht sich einen anderen Käufer.
Mag sein - aber warum wartet sie ihm dann ab?.Wäre für mich ein Indiz, dass die Nachfrage nicht sehr groß ist.
Selbst wenn sie umzieht, es gibt immer noch Möglichkeiten einen Vertrag zu beurkunden.
Ich denke, sie will die Sicherheit haben, das Haus zu verkaufen, weil sie DANN in eine Mietwohnung ziehen will.