Einkünfteerzielungsabsicht durch Vermietung nach Eigennutzung?
Angenommen eine Wohnung im Eigentum wird saniert, wodurch natürlich kosten anfallen.
Diese Wohnung soll durch Vermietung Einkünfte erzielen. Die Sanierungskosten wären dann vorweggenomme Werbungskosten oder könnten auf andere Weise (welche noch?) steuerlich abgeschrieben werden.
Nun wird diese Wohnung aber nicht unmittelbar dem Mietmarkt zugeführt sondern zuvor durch eigene (kleine) Kinder bewohnt werden.
Kann die Einkünfteerzielungsabsicht (und somit ein Steuerabzug) trotzdem bereits glaubhaft gemacht werden? Die Vermietung wird ja erst (~10) Jahre später nach der Eigennutzung durch die Kinder vermietet.
Ein Mietvertrag mit den eigenen minderjährigen Kindern wäre da bestimmt unlauter oder unmöglich, oder nicht?
Im Grunde ist das ja ein sehr moderner Gedanke, den Wohnraum später nicht ungenutzt zu haben.
Danke.
3 Antworten
Ein Verlust aus VuV aufgrund vorgezogener Kosten wäre nur denkbar, wenn die Wohnung leersteht, jedoch eine Vermietungsabsicht besteht (und nachgewiesen werden kann). Soweit die Wohnung eigengenutzt wird, schließt dies eine Vermietungsabsicht aus, etwaige Kosten sind steuerlich nicht nutzbar und sind in diesem Fall eben genau keine vorweggenommenen Werbungskosten.
Wenn die Wohnung später vermietet wird, kann die AfA auf den Erwerb und ggf. eine Sanierung noch so weit in Anspruch genommen werden, wie die Nutzungsdauer innerhalb der Einkünfteerzielung reicht.
Bei der Sanierung kommt es darauf an, ob die Kosten als Erhaltungsaufwand oder nachträgliche AK/HK zu werten sind. Für letztere wäre später AfA möglich.
Ein Mietvertrag mit den eigenen minderjährigen Kindern wäre da bestimmt unlauter oder unmöglich, oder nicht?
Grundsätzlich bereits zivilrechtlich unmöglich und steuerlich spätestens deshalb unbeachtlich, weil die minderjährigen Kinder kaum in der Lage sein dürften, die Miete aus eigenen Mitteln wirtschaftlich zu tragen. Ob rein rechtstheoretisch die Möglichkeit besteht, dass bei eigenem Einkommen der Kinder der Mietvertrag über eine Ergänzungspflegschaft wirksam geschlossen wird, dazu möchte ich mich aufgrund fehlender Detailkenntnis nicht weiter auslassen.
Kann die Einkünfteerzielungsabsicht (und somit ein Steuerabzug) trotzdem bereits glaubhaft gemacht werden? Die Vermietung wird ja erst (~10) Jahre später nach der Eigennutzung durch die Kinder vermietet.
Nein. Damit worweggenommene WK für die Sanierung entstehen darf die Wohnung dabei nicht und schon gar nicht erst danach eigengenutzt oder unentgeltlich fremdgenutzt werden.
siehe BFH-Urteil vom 14.12.2004 – IX R 34/03 und Urteil vom 01.04.2009 – IX R 51/08
Ein Mietvertrag mit den eigenen minderjährigen Kindern wäre da bestimmt unlauter oder unmöglich, oder nicht?
Wenn tatsächlich eine ortsübliche Miete gezahlt wird steht dem nichts im Weg.
oder könnten auf andere Weise (welche noch?)
Als Handwerkerleistungen nach § 35a (3), (4), (5) EStG
Wenn tatsächlich eine ortsübliche Miete gezahlt wird steht dem nichts im Weg.
grundsätzlich richtig, aber bei minderjährigen Kindern gibt es da zwei Probleme: 1. die Kinder können selbst keinen Mietvertrag unterschreiben und mit sich selbst kann man normalerweise keinen Vertrag machen 2. die Kinder müssten aufgrund eigenen Einkommens in der Lage sein, die Miete wirtschaftlich zu tragen; würden die Gelder von den Eltern zur Verfügung gestellt, hätten wir m. E. mindestens einen 42 AO - Vermietung an minderjährige eigene Kinder funktioniert also nicht
Wenn insgesamt eine Maßnahme erbracht wird ist egal welcher betragliche Anteil von ihr gefördert wird; sie ist dann insgesamt nicht absetzbar.
Wenn mehrere Einzelmaßnahmen erbracht werden und nur einige von ihnen gefördert werden, können die nicht-geförderten abgesetzt werden.
Gehört i.d.S. eine Zisterne zur gleichen "Maßnahme" wie eine energetische Sanierung?
Puh, schwer zu sagen, bin aber auch kein Jurist.
Nach meinem Verständnis läge eine Gewinnerzielungsabsicht vor, wenn die Kinder ein eigenes Einkommen hätten und eine lokalübliche Miete mit allenfalls geringfügigen Familienrabbat bezahlt würde.
Wohnen die Kinder umsonst oder zu einem symbolischen Preis der gerade mal die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten deckt, kann ich keine Gewinnerzielungsabsicht erkennen.
Täuscht du was anderes vor, indem du eine höhere Miete vortäuscht und Gelder im Kreis schiebst, würde ich das als Betrug werten
Darf ich bei § 35a (3) EStG nochmal einsteigen.
Wenn es einen Förderkredit gibt, ist das Thema durch.
Könnte in diesem Fall der TEIL, der nicht gefördert ist (weil z.B. nicht energetischer Natur ist), darauf passen?