Afa Abschreibungen bei Nießbrauch?
Wenn eine Mutter ihren Sohn eine Wohnung schenkt und sie ein Nießbrauchsrecht bekommt und sie die Wohnung vermietet kann sie dann 2% abschreiben pro Jahr oder geht das nicht mehr weil sie keine Eigentümerin mehr ist
2 Antworten
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind demjenigen zuzurechnen, der den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt.
Bei den Nießbrauchsrechten gibt es auch unterschiedliche davon. Hier die wichtigsten:
- Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: AfA auf das Gebäude darf weder der Nießbraucher noch der Eigentümer abziehen
- Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer darf die AfA als Werbungskosten abziehen
- Vorbehaltsnießbrauch: Grds. kann der Vorbehaltnießbraucher die AfA vornehmen
Es gibt auch andere Formen des Nießbrauchs (Vermächtnisnießbrauch, zugewendetes dingliches Wohnrecht, zugewendetes obligatorisches Nutzungsrecht...). Auf diese gehe ich aber der Einfachheit halber hier nicht ein!
Eine Schenkung ist unentgeltlich. Also ist die Mutter Nießbraucherin.
Zur AfA: Nein, darf sie nicht (Das ist auch das, was aus dem BMF-Schreiben hervorgeht).
Doch es geht:
Vorbehaltsnießbrauch
Ein Vorbehaltsnießbrauch wird meist bei der vorwegge-
nommenen Erbregelung verwendet. Der Besitzer (oft
Eltern) überträgt die Immobilie und behält sich den
Nießbrauch vor. Er kann weiterhin in seiner Wohnung
bleiben oder unverändert Mieten kassieren. Der neue
Eigentümer (das Kind) erwirbt eine Immobilie, die mit
einem Nießbrauch belastet ist.
Der Vorbehaltsnießbraucher muss die Mietein-
nahmen versteuern und kann die Aufwendungen
sowie die Gebäude-AfA absetzen.
Der neue Eigentümer hat weder Werbungskosten
noch Einnahmen. Das ändert sich erst, wenn das
Nießbrauchsrecht endet.
Vorteil des Vorbehaltsnießbrauchs: Im Gegensatz
zum Zuwendungsnießbrauch kann die AfA weiterhin
geltend gemacht werden.
https://www.hintz-weber.de/fileadmin/user_upload/Merkblaetter/Immobilienuebertragung_10-2016.pdf
Beim Vorbehaltsnießbrauch habe ich auch nichts Gegenteiliges behauptet (steht sogar in der Antwort drin).
Aber aus deiner Frage geht die Art des Nießbrauches nicht direkt hervor, sodass ich vom Zuwendungsnießbrauch ausgegangen bin (und da geht es mit der AfA nicht).
Genau - da sie nicht Eigentümerin ist, kann sie nicht abschreiben.
https://www.haufe.de/finance/haufe-finance-office-premium/niessbrauch-bei-einkuenften-aus-vermietung-und-verpachtung-413-steuerliche-behandlung-beim-eigentuemer_idesk_PI20354_HI14307859.html
Einspruch: Gleich im 1. Satz steht: "Da dem Eigentümer regelmäßig aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück keine Einnahmen zuzurechnen sind, darf er weder AfA auf das Gebäude noch die laufenden Aufwendungen auf das Grundstück als Werbungskosten abziehen."
nicht der Eigentümer, sondern der Nießbraucher kann Afa absetzen
Okay, Nießbraucher kann keine Afa absetzen aber der Eigentümer auch nicht, wenn er keine Einnahmen durch die Immobilie erzielt.
Die Mutter verschenkt die Immobilie an ihren Sohn aber die Mutter hat ein nießsbrauchsrecht und vermietet die Immobilie an eine fremde Person und die Mutter bekommt somit die Mieteinnahmen. Darf die Mutter dann auch AfA abziehen